2月初恰逢传统春节假期，节后全体楼市成交连续稳步复苏态势，尽管新房成交面积环比持降，不过肯定量水平已显着好于去年同期，商场热度连续高位持稳，2月28个典型城市项目均匀去化率高达33%，已然重回2023年水平。终究当时热销楼盘有什么共性特征？2月又能否连续商场热度稳步上升的态势呢？

  01 2月28城去化率33%同比增12pcts连续高位沪深蓉长等热度较高

  2月全体推盘仍连续“提质缩量”战略，28个要点城市中7城无项目开盘加推，商场热度连续高位震动，据CRIC调研数据，要点城市2月均匀开盘去化率为33%，环比下降11pcts，较2024年年底跌幅亦有9pcts,同比上升12pcts，与2023年高位水平根本相等，连续弱复苏走势。

  分城市来看，上海、深圳、成都、长沙等短期内热度较高，上海、深圳首要得益于新政效应和购买力支撑，去化率均在6成以上；成都、长沙则因短期开盘提质缩量，去化率骤增至100%。而从改变趋势来看，环比涨跌参半，同比涨多跌少，同环比齐增类城市除了短期内热门恒热的上海、深圳、成都之外，更多是南京、重庆、昆明、济南等二三线城市，一方面开盘“提质缩量”，适销对路楼盘加速入市；另一方面阅历了前期深度调整，商场有弱复苏趋势；还有部分城市比如天津、郑州等受2月供应结构影响，去化率不升反降，商场连续低迷。需求咱们来重视的是，当时全体商场止跌企稳预兆显着，29城中仅有3城2月去化率不及去年同期，大都城市商场热度仍是呈现稳步上升趋势。

  聚集微观项目层面，热销项目除了连续了此前“产品强、配套优、价格低”等特征之外，还呈现了一些新的改变。详细来看，

  因城施策调减限制性办法、构建房地产开展新模式，推进建造安全、舒适、绿色、才智的“好房子”等中心召唤下，也使得楼市产品逻辑产生改变，以四代宅为代表的新规类住所不只销量居前且能完成高溢价，成为了当时改进产品中的宠儿。

  以上海为例，土拍双限翻开后，10%溢价上限打破，市区项目遍及溢价率遍及超15%，地价上涨10-50%，房价部分上涨，倒挂逻辑逐渐消失，中心区高端“限价”项目近期也有价格上涨趋势，这也为产品力立异供给了更多空间。

  而从2月热销项目来看，四代宅等新规产品已在多个中心二线城市逐渐落地，根本也成为区域销量王。比如重庆海成云湖郡项目，分两个地块打造，主力产品为90-100㎡小高层及127-170㎡四代宅；比照项目内部不一样的产品量价，四代宅产品不管从全体溢价仍是销量流速都优于非四代宅产品，四代宅产品体现出有市有价。

  再如武汉，准四代宅推货节奏遍及加速，且多能完成热销。咱们将武汉2025年2月开盘的四代宅项目和传统老标准项目作比照，可以精确的看出，四代宅去化率显着优于传统住所项目。其间建发望湖、松阅等项目首要是凭仗稀缺资源、超高的性价比和优质产品力完成首开热销。城投金沙樾主打武昌二环内低总价准四代宅，户型规划新颖，产品力杰出，99平南向四开间，边户享独梯入户，均匀得房率达90%以上。自首开2月内三次补货推新，月内两次推盘补货，商场热度高，去化继续优异；武汉城建万科云泊江岸首推二期准四代宅，因地块条件不及一期故添加户型赠送且户型内部空间优化，得房率进步至85-90%，价格较前期有所下调，首开去化尚可。

  部分刚需盘处于城市近远郊区域，本月得益于房票方针落地也完成了项目热销，下表咱们罗列了部分要点城市相关项目，方针驱动下销量有了显着进步。

  典型代表为南京荣鼎美好城、北大资源颐和翡翠府等远郊板块项目，因政府存量房收买及房票安顿会集存案带动成交增加。

  而姑苏仁恒溪棠、金地峯范等项目均因房票会集网签，成交套数位列姑苏2月认购套数TOP5。

  再如郑州保利缦城和颂项目，坐落金水区花园路，大盘特点自带配套，但因其地理位置原因，成交长时间被金水北项目限制，销量一度欠安；本月开端预收房票，成交量进步显着。

  此前据CRIC监测，“以价换量”战略多适用于弱二三线城市比如武汉、郑州、常州、无锡等二三线刚需刚改盘，本月咱们得知，北京、深圳、成都、西安等热门城市次中心板块部分项目也开端依托途径分销提点办法影响销量，且短期内作用不错，确实使得来访、认购量有了稳步进步。

  比如北京大兴西红门板块的御璟星城·元启项目，本月途径点位跳点影响，来访认购礼品奖赏等一系列营销办法，使得2月周均匀成交量攀升至4套以上。

  再如深圳本月热销楼盘中洲迎玺项目，地处深圳北站商务中心区，开盘前半月节点密布，高佣转介，三期转介佣钱由一二期的3%+3w购物卡进步至3%跳3.5% +3w购物卡，全城造势。2月22日开盘推售780套房源，开盘去化512套，去化率高达66%。

  事实上，关于深圳部分处于次中心弱势和高库存项目而言，节后房企快速增强营销力度，发动或进步转介佣钱/现金奖/特价房等，成效显着。

  此外，本月成都非中心次级板块刚需、刚改不分项目，途径力度增强，以途径+性价比优势走量，也完成了单月销量打破50套的佳绩。

  全体来看，当时楼市连续止跌企稳，房企开盘“提质缩量”使得28个典型城市项目开盘去化率连续高位震动，2月到达33%，同比增加12pcts，已然重回2023年水平。而从热销项目来看，除了连续了此前“产品强、配套优、价格低”等特征之外，咱们发现，

  跟着限制性方针逐渐松绑，房企产品逻辑也有了新的改变，四代宅等新规类产品不只销量居前且能完成高溢价；一起得益于政府存量房收买和房票安顿等方针，南京、姑苏、郑州等近远郊片区项目开端勃发新的生机；还有值得引起高度重视的是，即便是北京、深圳、成都等中心热门城市次中心板块竞赛也在逐渐加重，房企年后纷繁抢跑，敞开途径分销助力销量进步。

  预判后市，咱们我们都以为，“金三银四”传统营销旺季降临，跟着推盘量质双增，全体商场热度仍是有望高位保持，关于一线城市而言，限价方针松动无疑使得高端产品力有了更多发挥空间，竞赛也将逐渐加重；而跟着地方政府主导下的存量房收买和房票方针逐渐落地，部分刚需刚改项目仍是有望继续走量，部分小阳春可期。